Quesito 1
Alla luce di quanto previsto dal Disciplinare di Gara - art. 9) “Consegna del bene” si richiede specifico chiarimento sul perché la data di consegna sia prevista per il 1° dicembre 2025 quando dalla Scheda Tecnico-Patrimoniale, al punto Stato Occupativo, risulterebbe in essere un contratto di affidamento in scadenza - salvo proroga - al 30 giugno 2025.
Risposta al quesito 1
L’art. 9 del Disciplinare di Gara recita: “La consegna del bene sarà effettuata entro il giorno 1° dicembre 2025, alla riconsegna dello stesso alla Città da parte dell'ASL Città di Torino, a condizione che l’aggiudicatario disponga, a tale data, dell’autorizzazione al funzionamento e dell’accreditamento dei 95 posti letto RSA. In caso contrario, la consegna sarà posticipata alla data di ottenimento della citata autorizzazione al funzionamento e accreditamento dei 95 posti letto RSA”.
La Scheda Tecnico-Patrimoniale, nella sezione relativa allo stato occupativo, recita: “Attualmente l’immobile è occupato in forza di Convenzione stipulata tra la Città di Torino e l’Azienda Sanitaria Locale 2 Torino, in esecuzione di delibera del Consiglio Comunale in data 17 luglio 2000, mecc. n. 2000 06208/19. L’Azienda Sanitaria Locale “Città di Torino” ha stipulato un contratto di affidamento del servizio di gestione di prestazioni sanitarie, assistenziali, alberghiere e amministrative della R.S.A. con una cooperativa sociale. La durata di tale contratto è di 24 mesi decorrenti dal 1° luglio 2023 (scadenza - salvo proroga - al 30 giugno 2025)”.
Ne discende che la data di consegna dell’immobile non è prevista per il 1° dicembre 2025, ma entro tale data. A tal fine, è stata prevista una proroga meramente eventuale del contratto in essere con l’attuale soggetto gestore, al fine di garantire la continuità del servizio.

Quesito 2
Stante la dissociazione tra decorrenza del diritto di proprietà e data di consegna dell’immobile, si chiede quale garanzia abbia l’eventuale aggiudicatario dell’asta pubblica circa i termini di effettiva possibile immissione in gestione, considerata la possibilità per l’ASL “Città di Torino” di prorogare il contratto di affidamento ad oggi stipulato con soggetto terzo.
Risposta al quesito 2
L’art. 7 del Disciplinare di Gara prevede che l’atto costitutivo del diritto di proprietà superficiaria debba essere stipulato entro il giorno 22 maggio 2025, con contestuale integrale pagamento del prezzo di aggiudicazione.
Poiché, ai sensi dell’art. 9 dello stesso Disciplinare, la consegna del bene sarà effettuata entro il giorno 1° dicembre 2025, alla riconsegna dello stesso al Comune da parte dell'ASL Città di Torino”, a condizione che l’aggiudicatario disponga, a tale data, dell’autorizzazione al funzionamento e dell’accreditamento dei 95 posti letto RSA, ne discende che la proroga del contratto di affidamento in essere ha il solo scopo di garantire la continuità del servizio di gestione di prestazioni sanitarie, assistenziali, alberghiere e amministrative presso la struttura in oggetto nelle more dell’ottenimento - in capo al nuovo soggetto aggiudicatario - dell’autorizzazione al funzionamento e all’accreditamento dei 95 posti letto RSA e, quindi, anche nell’interesse di quest’ultimo.

Quesito 3
Si chiede di esplicitare quali obblighi di tipo manutentivo o relativo al pagamento di imposte/tasse siano attualmente in capo alla Città di Torino e, conseguentemente, saranno trasferiti al soggetto titolare della proprietà superficiaria, anche in assenza di consegna dell’immobile e, conseguentemente, senza gestione e/o effettiva monetizzazione del bene.
Risposta al quesito 3
In merito alle utenze, l’apposita Sezione della Scheda Tecnico-Patrimoniale prevede che “dalla data di consegna della struttura sono a carico del soggetto superficiario tutte le spese relative alle utenze, i cui contratti dovranno essere direttamente volturati al medesimo ove non ancora disdettati. Sono, inoltre, a carico del soggetto superficiario le spese relative all'installazione, sostituzione, riparazione e manutenzione dei misuratori”.
La Scheda Tecnico-Patrimoniale - sezione “Disciplina del diritto di proprietà superficiaria” - cui si demanda, disciplina, inoltre, gli oneri di manutenzione ordinaria, straordinaria/ristrutturazione e/o riqualificazione a carico del superficiario.
Deve intendersi quale data di decorrenza, anche per tali obblighi, quella dell’effettiva disponibilità del bene di cui trattasi.
In merito ad imposte e tasse, il Disciplinare di Gara precisa infine, nelle premesse, che l’immobile sarà trasferito libero da privilegi, ipoteche e pignoramenti, iscrizioni e trascrizioni di pregiudizio, da liti pendenti e arretrati di imposte e tasse gravanti sulla proprietà sino al momento del rogito, senza obbligo da parte della Città di ulteriori opere edilizie e/o impiantistiche, di ultimazione, miglioria, manutenzione, bonifica, sgombero e smaltimento di rifiuti e materiali di qualsiasi genere, (omissis); all’interno della struttura sono presenti beni mobili di proprietà della Città, che saranno messi a disposizione del soggetto superficiario a titolo di comodato gratuito per tutta la durata del diritto di proprietà superficiaria; (omissis); la stessa è in regola con il pagamento di qualunque onere, tassa od imposta afferente i beni e gravanti sulla proprietà; si obbligherà a corrispondere quelle eventualmente dovute sino al giorno dell’atto di alienazione, anche se accertate o iscritte a ruolo in epoca successiva alla stipula di tale atto”.

Quesito 4
Stante la dissociazione tra decorrenza del diritto di proprietà e data di consegna dell’immobile, si chiede come possa essere oggetto di richiesta antecedente alla stipula dell’atto notarile la presentazione di Polizza Responsabilità Civile Obbligatoria a copertura dei danni a prestatori di lavoro (pag. 17 della Scheda Tecnico-Patrimoniale – Garanzie-Polizze) stante, in quella fase, l’impossibilità di esercizio dell’attività per indisponibilità dell’immobile.
Risposta al quesito 4
La Scheda Tecnico-Patrimoniale, nella sezione “ULTERIORI NOTE E OBBLIGAZIONI A CARICO DEL SOGGETTO SUPERFICIARIO - VINCOLO DI DESTINAZIONE” prevede che entro 10 giorni lavorativi antecedenti la data dell’atto, il titolare del diritto di proprietà superficiaria presenti:
- bozza di Polizza Assicurativa a garanzia della Responsabilità Civile Terzi a copertura di tutti i danni cagionati a terzi (R.C.T.) o beni di terzi, anche per cause imputabili al compendio in proprietà superficiaria;
- bozza di Polizza Responsabilità Civile Obbligatoria a copertura dei danni a prestatori di lavoro, con massimali adeguati al rischio connesso all’attività svolta ed alle caratteristiche del bene;
- bozza di Polizza Assicurativa "all risk" a copertura dei danni arrecati al bene per un importo che non potrà essere inferiore al valore di alienazione dell’immobile (valore che dovrà essere aggiornato ogni 5 anni in base agli indici ISTAT, al fine di conservare nel tempo la congruità del capitale assicurato) La stessa dovrà valere, ai sensi dell’art. 1891 del codice civile, a favore del Comune di Torino, piazza Palazzo di Città n. 1 - 10122 Torino, che assumerà la qualifica di “assicurato”. Tale obbligazione sussisterà sino al termine del diritto di proprietà superficiaria. La Compagnia Assicuratrice, pertanto, dovrà impegnarsi a non consentire alcuna cessazione, variazione, riduzione della copertura e delle garanzie prestate.
Riguardo al momento della consegna dell’originale di tali polizze, si rimanda a quanto disposto con determinazione dirigenziale n. 877 del 13 febbraio 2025, già pubblicata sulla presente pagina Internet.

Quesito 5
Si chiede di verificare la congruenza tra quanto previsto dall’art. 6 del Disciplinare di Gara e quanto richiesto dal punto 6) dell’Istanza e si chiedono delucidazioni in merito alla previsione del mancato risarcimento/indennizzo in caso di esercizio del potere di autotutela da parte dell’Amministrazione.
Risposta al quesito n. 5
L’art. 6 del Disciplinare di Gara prevede espressamente che “La proposta di aggiudicazione verrà approvata con apposita determinazione dirigenziale e diverrà definitiva solo a seguito del positivo esito dei controlli sul possesso dei requisiti in capo al soggetto aggiudicatario e delle verifiche di legge sulla veridicità delle dichiarazioni rilasciate. L’aggiudicazione diverrà vincolante per la Civica Amministrazione nel momento in cui saranno divenuti esecutivi, ai sensi di legge, i provvedimenti di approvazione dell’esito della procedura”.
Lo stesso articolo precisa che “la presentazione di offerte non costituisce obbligo a contrarre per l’Amministrazione, la quale, per sopravvenute e comprovate esigenze istituzionali o di interesse pubblico, nei casi consentiti dalla legge, potrà esercitare i poteri di autotutela, senza che ciò comporti risarcimento o indennizzo alcuno”.
Nell’Istanza di partecipazione (costituente documento di gara al pari del Disciplinare ed a quest’ultimo allegata) si chiede che l’offerente dichiari di aver preso conoscenza e di accettare quanto sopra riportato e cioè che dichiari “di aver preso conoscenza e di accettare che l’aggiudicazione diverrà vincolante per la Civica Amministrazione nel momento in cui saranno divenuti esecutivi, ai sensi di legge, i provvedimenti di approvazione dell’esito della procedura e di trasferimento definitivo della proprietà e che, in ogni caso, l’Amministrazione, per sopravvenute e comprovate esigenze istituzionali o di interesse pubblico, nei casi consentiti dalla legge, potrà esercitare i poteri di autotutela, senza che ciò comporti risarcimento o indennizzo alcuno”.
Ai sensi dell’art. 21-quinquies della Legge n. 241/1990, la P.A., nell’esercizio dei suoi poteri di autotutela, può procedere, infatti, alla revoca del provvedimento amministrativo per sopravvenuti motivi di interesse pubblico o nel caso di mutamento della situazione di fatto non prevedibile al momento dell’adozione dello stesso. In tal caso, l’Amministrazione non riconoscerà alcun risarcimento o indennizzo, poiché la presentazione di offerte non costituisce obbligo a contrarre per l’Amministrazione.
Si intende che quanto corrisposto a titolo di deposito cauzionale per la partecipazione alla gara. in caso di esercizio del potere di autotutela, verrebbe prontamente restituito al soggetto aggiudicatario, in analogia a quanto previsto dallo stesso art. 6 del Disciplinare di Gara, ai sensi del quale “il deposito cauzionale costituito verrà restituito ai/alle concorrenti non aggiudicatari/aggiudicatarie nel più breve tempo possibile, previo nulla osta rilasciato dal Servizio Appalti". Tutte le cauzioni provvisorie verranno restituite senza riconoscimento di interessi o altre somme a qualsiasi titolo pretese”. E’ di tutta evidenza che tale potere di autotutela non possa essere esercitato successivamente alla sottoscrizione dell’atto di costituzione della proprietà superficiaria (laddove si tratterebbe, semmai, di risoluzione contrattuale o recesso); non si pongono, conseguentemente, eventuali problemi in merito alla restituzione del prezzo di acquisto. Si richiama, da ultimo, il Disciplinare di gara, che dispone: “La presente gara è regolata dalle disposizioni di cui al “Regolamento per l’acquisizione, gestione e valorizzazione dei beni immobili” della Città n. 397/2021 e, per quanto in esso non disciplinato, dalle disposizioni di cui al R.D. 827 del 23 maggio 1924 e ss.mm…….; ad essa non si applicano le norme del Decreto Legislativo 31 marzo 2023, n. 36 (“Codice dei contratti pubblici”) salvo, per analogia, ove espressamente richiamate”.

Quesito 6
Con riferimento alla previsione delle penali previste nella Scheda Tecnico-Patrimoniale - sezione “Disciplina del diritto di proprietà superficiaria” - si chiede di chiarire se tali penali dovranno essere corrisposte anche in caso di cause di risoluzione del contratto non addebitabili alla responsabilità del soggetto superficiario (quali, ad esempio, sopravvenuta indisponibilità dell’immobile per evento catastrofico).
Risposta al quesito 6
Le penali sono previste per i casi di inadempimento del superficiario. Si veda la Scheda Tecnico-Patrimoniale - sezione “Disciplina del diritto di proprietà superficiaria” - secondo cui: “Nel caso in cui venga revocata l’autorizzazione al funzionamento, il titolare del diritto di proprietà superficiaria avrà l’obbligo di individuare altro soggetto gestore in possesso dei requisiti più volte richiamati, entro il termine di 6 mesi dalla revoca; per ogni giorno di ritardo rispetto a tale termine, la Città si riserva di applicare al titolare del diritto di proprietà superficiaria una penale di Euro 100,00 (cento). In caso di inadempimento protratto per oltre 60 giorni si ricade in ipotesi di grave inadempimento che legittima la Città ad avvalersi della clausola risolutiva espressa ai sensi del precitato art. 1456 cod. civ. In caso di pronuncia della risoluzione contrattuale, il titolare del diritto di proprietà superficiaria avrà l’obbligo di sottoscrivere apposito atto di constatazione della risoluzione, entro 60 giorni dalla richiesta scritta della Città, con contestuale restituzione del compendio alla Città. Fatto salvo il maggior danno, il titolare del diritto di proprietà superficiaria sarà tenuto a corrispondere alla Città una penale giornaliera di euro 100,00 (cento), per ogni giorno di ritardo oltre il sessantesimo. Qualora si verifichino ritardi rispetto alle scadenze citate nel presente provvedimento imputabili al soggetto superficiario o quest’ultimo non adempia altri impegni assunti in sede di gara, la Città si riserva di applicare congruenti penalità commisurate al protrarsi dei ritardi o alla gravità degli inadempimenti”.

Quesito 7
In caso di risoluzione anticipata del contratto, si chiede se sia prevista o meno la restituzione pro quota (per gli anni non ancora trascorsi) del canone versato in occasione della sottoscrizione del contratto di costituzione della proprietà superficiaria cinquantennale.
Risposta al quesito 7
La Scheda Tecnico-Patrimoniale, nella Sezione “Disciplina della proprietà superficiaria, prevede che “Il contratto costitutivo del diritto di proprietà superficiaria potrà essere anticipatamente risolto ex art. 1456 c.c., nei seguenti casi: - in conseguenza di gravi inadempimenti degli obblighi di cui al Disciplinare di gara o alla presente Scheda tecnico-patrimoniale (obblighi che saranno riportati nel contratto), previa intimazione dell’esatto adempimento entro il termine di 60 giorni; - qualora venga revocata l’autorizzazione al funzionamento a seguito di accertate violazioni o venga revocata la condizione di presidio accreditato con esclusione dal predetto Albo; - in caso di violazione della destinazione del compendio o di inosservanza delle modalità di utilizzazione dello stesso o degli obblighi e progettualità previsti nella presente Scheda, oltre i requisiti definiti dagli standard regionali”. Trattandosi di costituzione di un diritto reale e non di concessione di bene, in caso di risoluzione per inadempimento, si seguiranno le regole civilistiche del caso.